Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, através do julgamento de
recurso repetitivo, compactuou que os municípios, ao receberem
solicitação para emissão da guia de ITBI, não podem utilizar valores de
referência previamente estabelecidos. Dessa forma, os recursos
amplamente utilizados hoje, como plantas de valores, pauta IPTU ou ITBI
e declarações de ITR deixam de ser válidos como referências.
Assim, o STJ [...] “estabeleceu três teses relativas ao cálculo do
Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de
compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em
condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do
IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de
que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada
pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo
próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI
com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma
unilateral. “
Esta mudança levou em consideração o fato de que o contribuinte, ao
solicitar o recolhimento, goza de boa-fé, portanto, o município deve
receber tal solicitação, levando em consideração a presunção de que o
contribuinte está dizendo a verdade.
Todavia, por mais que exista tal publicação do entendimento do STJ,
muitos municípios ainda praticam a avaliação dos imóveis, sem levar em
consideração a declaração do valor por parte do contribuinte, se valendo
de fontes próprias.
Portanto, aquele que solicita e fica consignado à delegação do valor por
parte do poder municipal, deve manifestar-se contra e lembrar da
presunção de boa-fé que lhe cabe.
Com o acórdão publicado através do recurso repetitivo pelo STJ, os
tribunais julgadores das ações impetradas, devem adotar o mesmo
entendimento proferido pelo Superior Tribunal, obrigando então que o
município adote o procedimento conforme posto pelos juristas. Cabendo
inclusive, a aqueles que se considerarem como lesados em requerimentos
de recolhimento de ITBI, o direito de requisitar o ressarcimento do
valor outrora pago.
Aqueles que não tiverem ou não tiveram seus direitos atendidos, devem
buscar por ajuda jurídica específica e requisitar que seus direitos
sejam atendidos.

Veja a decisão na integra:
https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/09032022-Base-de-calculo-do-ITBI-e-o-valor-do-imovel-transmitido-em-condicoes-normais-de-mercado--define-Primeira-Secao.aspx