• Fernanda Santos
• 19/01/2023

O agronegócio no Brasil permanecerá por muito tempo como o principal motor da economia nacional, mesmo diante da perspectiva de queda do Produto Interno Bruto – PIB, em decorrência da pandemia. Dentro deste cenário, a recente Lei do Agro – Lei 13.986/20 – promulgada coincidentemente após o contexto da pandemia da Covid-19 modernizou a política de financiamento do agronegócio brasileiro, estimulando assim diversos financiamentos privados, inclusive financiamentos estrangeiros, desburocratizando o acesso do produtor rural ao crédito e criando novas modalidades de empréstimos e garantias, facilitando o escoamento da produção.

Esta explanação foi constituída para fazer a análise sobre a Cédula de Produto Rural – CPR, e sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel em Cédula de Produto Rural – CPR, trazendo todas as atualizações legislativas sobre a  CPR. Isso com vistas a esclarecer possíveis dúvidas e controvérsias legislativas sobre o tema.

Especificamente quanto às garantias, a nova Lei do Agro – Lei 13.986/20 inovou em alguns pontos com a criação, por exemplo, do patrimônio rural em afetação e também trouxe relevantes mudanças que impactaram no instituto da alienação fiduciária, seja de bens moveis ou imóveis, que tenderão a trazer um incremento ao crédito privado advindo de credores nacionais ou estrangeiros.

E em se tratando de mecanismos de recuperação de crédito, a alienação fiduciária de bens móveis ou imóveis se mostrará mais atrativa, pois além de transferir a propriedade resolúvel ao futuro credor, possíveis dívidas terão um processo executório mais célere, podendo ocorrer de forma extrajudicial (BRASIL, 2023, s/p). Ademais, os bens vinculados em alienação fiduciária não se sujeitarão aos efeitos da recuperação judicial e da falência, permitindo ao credor, mesmo nessas hipóteses, executar o valor da dívida.

As alterações promovidas pela nova Lei do Agro – Lei 13.986/20, no instituto da alienação fiduciária foram extremamente relevantes.  A nova Lei do Agro – Lei 13.986/20 ao alterar o texto da Lei 8.929/94 que trata da Cédula de Produto Rural – CPR, em especial quanto às garantias cedulares vinculadas a este título,  reconheceu a possibilidade expressa, de constituição de alienação fiduciária sobre produtos agropecuários e de seus subprodutos, sobre bens presentes ou futuros, fungíveis ou infungíveis, consumíveis ou não, cuja titularidade pertença ao fiduciante, devedor ou um terceiro garantidor (BRASIL, 2023, s/p).

Na prática, além da alienação fiduciária de imóvel formalizada via Cédula de Produto Rural – CPR, esta garantia poderá ser constituída sobre commodities presentes ou de safras futuras. Veja-se que a Lei 11.101/05 que tratou da recuperação judicial, que previu no § 3º de seu art. 49 que durante o prazo de 180 (stayperiod) dias, previsto no artigo 6º do mesmo diploma, é vedada a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essencial à sua atividade empresarial (BRASIL, 2023, s/p).

Contudo, as decisões judiciais foram ampliando o conceito contábil de bens de capital, chegando até mesmo a incluir commodities (BRASIL, 2023, s/p). Todavia, de forma pioneira, ao prever que o devedor deverá declarar a essencialidade do bem na própria cédula, quando da sua emissão, a Lei buscará assegurar aos credores de Cédula de Produto Rural – CPR, a possibilidade de acessar a garantia fiduciária, em um cenário de insolvência do devedor.

Sobre a alienação fiduciária de bens imóveis, a nova Lei do Agro – Lei 13.986/20 também promoveu importantes alterações na Lei Federal 5.709/71, que trata da Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro e alterações relevantes na Lei 6.634/79 que tratará dos imóveis localizados na faixa de fronteira, possibilitando a constituição de garantias reais (como, por exemplo: a alienação fiduciária), em favor de empresas estrangeiras ou empresas brasileiras controladas por estrangeiros, incluindo a possibilidade de consolidação da propriedade do imóvel rural (BRASIL, 2023, s/p).

Tem-se, assim, que, no caso de vencimento do título sem o devido pagamento, o credor poderá de imediato realizar a transferência do imóvel rural para sua titularidade, aplicando, no que couber os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 (BRASIL, 2023, s/p). E os referidos dispositivos da Lei n. 9.514/97, que cuidam de disciplinar o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Por sua vez, a Cédula de Produto Rural – CPR tem previsão no art. 1º, da Lei n. 8.929/94, o qual preceitua que:

Art. 1º Fica instituída a Cédula de Produto Rural (CPR), representativa de promessa de entrega de produtos rurais, com ou sem garantias cedularmente constituídas (BRASIL, 2023, s/p).

O Código Civil de 2002, a teor do contido nos seus arts. 1361 e seguintes tratam da propriedade fiduciária de coisa móvel fungível, dispondo em seu art. 1368-A que: “As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial (BRASIL, 2023, s/p).” Na legislação esparsa é possível encontrar entendimentos sobre a disciplina das demais espécies de propriedade fiduciária como, por exemplo, a propriedade fiduciária de aeronaves regida pela Lei 7.565/86, e a propriedade fiduciária dos imóveis integrantes das carteiras dos fundos de investimento imobiliário disciplinada pela Lei 8.668/93, a titularidade de direitos creditórios oriundos da comercialização de imóveis sob disciplina da Lei 4.864/65 (BRASIL, 2023, s/p). Relativamente à garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, é tratada pela Lei 9.514/97, e não somente a institui como também estabelece a sua aplicação aos contratos de financiamento imobiliário em geral (BRASIL, 2023, s/p). Com o advento da Lei 8.929/94 que criou a Cédula de Produto Rural – CPR, ficou previsto em seu art. 5º, inciso III, que a alienação fiduciária poderia constituir garantia da Cédula de Produto Rural – CPR sem, contudo, estabelecer qualquer disciplina sobre o tema. Deste modo, quando se contrata a garantia de alienação fiduciária em Cédula de Produto Rural – CPR, da conjugação do seu art. 5º, inciso III, com o art. 16, da mesma lei, o que se depreende é que se trata de bem móvel infungível, o que leva necessariamente à disciplina do Código Civil de 2002 sobre o tema (BRASIL, 2023, s/p).

No entanto, como tem sido comum a presença da garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel em Cédula de Produto Rural – CPR, é preciso examinar as Leis 8.929/94, 9.514/97 e 10.931/04 para atestar sobre o seu cabimento ou não nas obrigações geradas pela referida Cédula de Produto Rural – CPR (BRASIL, 2023, s/p). O diploma legal que criou a Cédula de Produto Rural – CPR, a Lei 8.929/94, dispôs em seu art. 1º que nela o emitente prometerá entregar produto rural ao credor, e em seu art. 5º, inciso III, assegurou que a garantia na Cédula de Produto Rural – CPR poderá se constituir de alienação fiduciária (BRASIL, 2023, s/p).

Ao tempo em que entrou em vigência o referido diploma legal, o instituto jurídico da alienação fiduciária de coisa imóvel ainda não existia, já que a lei especial a saber, a Lei 9.514/97, que em sua parte preambular denuncia: “Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, institui a alienação fiduciária de coisa imóvele dá outras providências. O que se conclui é que, se inexistia a figura jurídica da alienação fiduciária de coisa imóvel quando do advento da Lei 8.929/94, a mente do legislador ao tratar do cabimento da alienação fiduciária na Cédula de Produto Rural – CPR (art. 5º, III), somente poderia dispor sobre bens indicados no Código Civil de 2002 (BRASIL, 2023, s/p).

A própria Lei 8.929/94, ao tratar de alienação fiduciária no inciso III, do seu art. 5º, estava prevendo somente a garantia que dispusesse sobrebens móveis infungíveis e não sobre bens fungíveis, já que no seu art. 16 assegurou a busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente (BRASIL, 2023, s/p). Ora, busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente somente pode ocorrer em bens móveis e não em bens imóveis, de modo que por esta vertente se pode asseverar que a garantia de alienação fiduciária prevista no inciso III, do art. 5º não contemplou a coisa imóvel, tratada pelo art. 17, III, da Lei 9.514/97, mas sim coisa móvel infungível prevista no Código Civil de 2002 (BRASIL, 2023, s/p). E o procedimento da Lei 9.514/97, que trata de garantia de alienação de coisa imóvel, uma vez inadimplida a obrigação ao credor fiduciário socorrerá não a busca e apreensão da coisa, mas sim, a consolidação da propriedade em seu nome, sob constituição em mora do devedor fiduciante (BRASIL, 2023, s/p).

Quando, finalmente, surgiu à garantia da alienação fiduciária de coisa imóvel via Lei 9.514/97, a sua aplicação tem um direcionamento certo e determinado aos contratos de financiamento imobiliário (BRASIL, 2023, s/p). Quando se observa o Código Civil de 2002, o diploma legal que tratou da alienação fiduciária de coisa móvel infungível, a Lei 9.514/97 que trata da garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, o que se notou em ambos os diplomas legais é que o contrato que materializa a garantia tem que preencher os requisitos exigidos pela Lei (BRASIL, 2023, s/p). A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel precisará também fazer parte do contrato, já que será à margem da matrícula do bem alienado que o registro do contrato será efetivado no Registro Imobiliário (BRASIL, 2023, s/p). E ainda preconizam assim os mencionados dispositivos respectivamente, que do contrato deverão constar cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão e, finalmente, a cláusula dispondo sobre os procedimentos a serem adotados no caso concreto.  Ainda vale destacar dois pontos que estão presentes na letra da lei, os quais parecem indicar que a garantia de alienação fiduciária de bem imóvel somente tem cabimento em obrigações que indicam um contrato de mútuo.

Afinal, está dito que os prazos e condições de reposição do empréstimo ou do crédito fiduciário deverão estar prontamente indicados no contrato, o que pressupõe que a garantia estará sempre e necessariamente vinculada a um empréstimo. Pelo disposto no inciso II, do art. 24, da Lei 9.514/97, ficará ainda mais evidente o descabimento da alienação fiduciária de coisa imóvel em Cédula de Produto Rural – CPR, visto que a cártula jamais se prestará a um contrato de empréstimo, mas sim, como diz a letra da lei, a título de contrato de compra e venda de produto rural, onde o devedor não assumirá obrigação de repor empréstimo tomado do credor, mas sim, de entregar coisa incerta (BRASIL, 2023, s/p). Se a Cédula de Produto Rural – CPR não é um título de empréstimo em dinheiro, razão pela qual o devedor não terá que pagar quantia certa ao credor, e consequentemente não terá que lhe remunerar (pagar juros) já que mútuo não houve, o título de Cédula de Produto Rural – CPR, nunca irá preencher os requisitos essências de formulação do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel.

Como a Cédula de Produto Rural – CPR denunciará uma compra e venda de produto rural e não obrigação de pagar quantia certa em decorrência de empréstimo tomado junto ao credor, a garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, instituída para financiamento imobiliário em geral não terá cabimento no título executivo extrajudicial. Igualmente, mesmo que se admitisse o contrário, a garantia somente seria validamente constituída se feita através de contrato que satisfizessem todas as exigências do art. 24 da Lei 9.514/97 (BRASIL, 2023, s/p). Afinal, o contrato ou pacto de garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel que não contenha todos os requisitos do art. 24 da Lei 9514/97 e demais regramentos legislativos a respeito do tema, não tem força jurídica suficiente para transmitir ao credor a propriedade fiduciária da coisa (BRASIL, 2023, s/p).

Se a alienação em questão transferirá a propriedade resolúvel e a posse indireta ao credor, nada mais certo do que exigir que o contrato preencha todas as exigências do mencionado texto do art. 24, da Lei 9.514/97 (BRASIL, 2023, s/p), já que se trata de um ato que praticamente exaurirá o direito de propriedade do alienante/fiduciante, coisa que somente um documento perfeito e completo, a exemplo de escritura pública de compra e venda, podendo assim efetivamente implicar tal direito do devedor.

Assim, a Cédula de Produto Rural – CPR apresentada a registro que denuncie a presença de garantia de alienação fiduciária de bem imóvel não poderá ser registrada, seja por que a obrigação ali indicada não está na esfera da Lei 9.514/97, seja por que as cláusulas ali existentes não preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 24 da mencionada lei especial, seja por que a teor do contido nos arts. 5º, inciso III e art. 16, da Lei 8.929/94 (BRASIL, 2023, s/p).

*Fernanda Santos é bacharela em direito, especialista latu sensu em Direito do Consumidor pela Universidade Federal de Goiás – UFG, especialista latu sensu em Direito Penal e Direito Processual Penal pela Rede Atame, especialista latu sensu em Direito Civil e Direito Processual Civil pela Faculdade Legale, entrevistadora do DM Jurídico, foi entrevistadora do Arena Criminal WEB, pela Rádio MID, capacitada em práticas colaborativas pelo Instituto Brasileiro de Práticas Colaborativas – IBPC em 2018, capacitada em administração de conflitos e negociação pelo Centro Universitário Faveni em 2021, controller jurídico do escritório Abrahão Viana – Advogados Associados, e do Grupo Pitterson Maris Advogados Associados, parecerista em matéria cível, filiada na Associação Brasileira de Juristas pela Democracia – ABJD – Núcleo Goiás, e da Associação Vida e Justiça – Associação Nacional em Apoio e Defesa dos Direitos das vítimas da COVID-19 – Núcleo Goiás, Vice presidente da Rede de Ação e Reação Internacional – RARI Núcleo Goiás (2021/2023), foi articulista do jornal Perspectiva Lusófona em Angola (2010/2012), articulista do jornal Diário da Manhã (2009/2019), com publicações veiculadas no site Opinião Jurídica (2008/2011) e no site Rota Jurídica em Goiânia-GO (2014/2022), e pela Revista Consulex (2014/2016), e com artigos publicados pela Revista Conceito Jurídico, e Prática Forense pela Editora Zakarewicz (2019). Foi membro efetivo da Comissão da Advocacia Jovem – CAJ, da Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Goiás – OAB/GO – Gestão 2013/2015.

REFERÊNCIAS:

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______. Lei Nº 6.634/79, de 02 de maio de 1979. Dispõe sobre a Faixa de Fronteira, altera o Decreto-Lei nº 1.135, de 3 de dezembro de 1970, e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6634.htm> Acesso em 12 jan 2023.

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PEREIRA, Lutero de Paiva. Alienação fiduciária de coisa imóvel em CPR: uma análise com base nas Leis 8.929/94, 9.514/97 e 10.931/2004, juntamente do Código Civil. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 23, n. 5592, 23 out. 2018. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/67828. Acesso em: 12 jan. 2023.