• BÁRBARA BARBOSA OLIVEIRA
• 10/02/2023

1.    INTRODUÇÃO

Preliminarmente, destacamos que um dos temas mais relevantes e debatidos do Direito Tributário ultimamente consiste na determinação da base de cálculo do ITBI (imposto de competência dos municípios), o qual tem sido alvo de diversos processos judiciais nos últimos anos.

Isso porque, em decorrência de previsão do Código Tributário Nacional (CTN) no sentido de que a base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do ITBI consiste no “valor venal” do imóvel, os municípios passaram a estabelecer prévia e unilateralmente a base de cálculo deste último imposto como sendo a mesma do IPTU.

Ou seja, os entes tributantes municipais cobravam o ITBI como se a base de cálculo deste estivesse vinculada à base de cálculo do IPTU, o que ensejou um volume grande de demandas versando sobre esse assunto.

Em decorrência disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 11 de novembro de 2021, afetou, em sede Recursos Repetitivos, o Recurso Especial 1937821/SP, a fim de que, ao julgar esse recurso, o resultado valeria para todos os demais processos que versassem sobre a referida matéria.

Assim, em 24 de fevereiro de 2022, o STJ realizou o julgamento desse recurso, firmando a seguinte tese:

Dessa forma, teceremos, a seguir, alguns comentários a respeito dessas 03 partes da tese firmada pelo STJ.
 
Em relação à letra “a” da tese, verifica-se que o STJ decidiu que a base de cálculo do ITBI realmente é o valor venal, isto é, o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

Contudo, a mencionada base de cálculo não está vinculada à base de cálculo do IPTU, uma vez que, segundo o STJ, a apuração do elemento quantitativo deste último imposto ocorre de formas diversas à do ITBI, principalmente no que tange às modalidades de lançamento tributário desses dois impostos.

No caso do IPTU o lançamento é realizado de ofício pelo próprio município, o qual calcula o crédito tributário devido com base, muitas vezes, em um valor previamente estabelecido em uma Planta Genérica de Valores, decorrente de uma avaliação em massa; enviando, posteriormente, um carnê ao contribuinte para que haja o pagamento.

Diferente disso são as modalidades de lançamento do ITBI, as quais, de acordo com o STJ podem ser “por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante”.

Quanto às letras “b” e “c” da tese do STJ, restou decidido que os municípios não podem simplesmente arbitrar previamente uma quantia como base de cálculo do ITBI, valendo-se de um valor de referência estabelecido unilateralmente por esses entes tributantes.
Isso porque a declaração do contribuinte quanto ao valor da transação do imóvel corresponderá à base de cálculo do ITBI, porquanto há presunção de veracidade de que tal valor é condizente com o de mercado.
Caso o município discorde do valor apresentado pelo contribuinte, ele poderá afastar essa presunção de veracidade, desde que instaure o devido processo administrativo (art. 148 do CTN), a fim de que seja evidenciado e comprovado o real valor venal do imóvel, como ficou reconhecido nos processos n. 0800940-29.2019.8.12.0042 e n. 5627506-35.2020.8.09.0082, citados mais
adiante.
Frise-se que, como ocorreu nesses processos, é possível que os municípios realizem o lançamento de ofício, desde que reste comprovado, em
 
processo administrativo próprio, que o valor declarado pelo contribuinte não corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.
Finalmente, citamos, abaixo, decisões judiciais baseadas na tese firmada pelo STJ no Tema 1.113.

2.    DECISÕES JUDICIAIS SOBRE A BASE DE CÁLCULO DO ITBI

Decisão do STJ no Recurso Especial n. 1.937.821/SP (2020/0012079-1), qual foi afetado como representativo de controvérsia no mencionado Tema n. 1.113

Recorrente: Município de São Paulo
Recorrido: Fortress Negócios Imobiliários Ltda.

TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO    ADMINISTRATIVO.    POSSIBILIDADE.    PRÉVIO    VALOR    DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. 1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. 2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado. 3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço. 4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do
 
ente tributante. 5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido. 6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN). 7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1937821 SP 2020/0012079-1, Relator: Ministro GURGEL DE FARIA, Data de Julgamento: 24/02/2022, S1 - PRIMEIRA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 03/03/2022)

Decisão do STJ no Recurso Especial n. 1.803.169/SP (2019/0041391-5)

Recorrente: Município de São Paulo. Recorrido: Lucio Maia.

“Na hipótese da arrematação a base de cálculo do ITBI deverá corresponder ao valor da aquisição do bem vendido judicialmente, devendo a quantia atingida em hasta pública ser considerada como valor venal do imóvel, posto que a arrematação possui natureza jurídica de venda, razão pela qual deve ser considerado esse valor do bem arrematado como seu valor venal.”

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ITBI. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. FATO GERADOR. REGISTRO DA TRANSMISSÃO DO BEM IMÓVEL. SÚMULA 83/STJ.
NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. 1. A irresignação não merece conhecimento.
 
2. O entendimento aplicado pela Corte paulista está de acordo com o do STJ, o qual afirma que, nas hipóteses de alienação judicial do imóvel, seu valor venal corresponde àquele pelo qual foi arrematado em hasta pública, inclusive para fins de cálculo do ITBI. 3. Ademais, em virtude da similaridade do leilão extrajudicial com a arrematação judicial, aplica-se, mutatis mutandis, o entendimento pacífico na Primeira Seção do STJ de que aquele corresponde a esta. 4. Ademais, o fato gerador do imposto de transmissão é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se opera mediante registro do negócio jurídico. Incide, portanto, a regra da Súmula 83/STJ. 5. Recurso Especial não conhecido. (STJ - REsp: 1803169 SP 2019/0041391-5, Relator: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 23/04/2019, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/05/2019)

Decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo

Processo n. 1038303-14.2017.8.26.0053, cuja tramitação se deu na 15ª Vara da Fazenda Pública.

Impetrante: Valdenir Prescinotti Macca. Impetrado: Prefeitura Municipal de São Paulo.

I – APELAÇÃO e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Base de cálculo. II – Imposto que deve ser calculado sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU – Aplicação das teses fixadas pelo STJ no julgamento do REsp 1.937.821 (Tema 1113) – Ilegalidade de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município. III – Sentença parcialmente reformada ex officio para adequar a sentença ao Tema 1113 do STJ – Recursos não providos. (TJ-SP - AC: 10367976120218260053 SP 1036797-61.2021.8.26.0053, Relator: Adriana Carvalho,
Data de Julgamento: 07/07/2022, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação:
07/07/2022)

Processo n. 1076905-35.2021.8.26.0053, cuja tramitação se deu na 8ª Vara da Fazenda Pública.

Impetrante: Ebcp Empreendimentos Ltda. Impetrado: Prefeitura Municipal de São Paulo.

APELAÇÃO - MANDADO DE SEGURANÇA - Base de cálculo do ITBI – Julgamento do REsp 1.937.821/SP – Base de cálculo deve ser o valor médio de mercado do imóvel,
 
havendo presunção de veracidade do valor da transação declarado pelo contribuinte – Sentença que fixou o valor da transação como base de cálculo do ITBI – RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - APL: 10769053520218260053 SP 1076905-
35.2021.8.26.0053, Relator: Mônica Serrano, Data de Julgamento: 06/09/2022, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 06/09/2022)

Processo n. 1046266-34.2021.8.26.0053, cuja tramitação se deu na 14ª Vara da Fazenda Pública.

Requerente: Mn Namura Participações Ltda. Requerida: Prefeitura Municipal de São Paulo

Ação Declaratória. ITBI. A sentença julgou procedente a demanda para declarar o direito da autora ao recolhimento do ITBI adotando como base de cálculo o valor da transação imobiliária. Manutenção de rigor. A base de cálculo do ITBI deve ser calculada sobre o preço de comercialização no mercado, conforme tese fixada no recente entendimento do STJ, exarado no Tema 1113 de sua jurisprudência, no qual foi assentado que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação. Nega-se provimento ao recurso e majora- se a verba honorária para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §§ 11 e 3º, I, do CPC. (TJ-SP - AC: 10462663420218260053 SP 1046266-
34.2021.8.26.0053, Relator: Beatriz Braga, Data de Julgamento: 22/06/2022, 18ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 22/06/2022)

Apelação cível n. 1001073-29.2021.8.26.0333, cuja tramitação se deu na 15ª Câmara de Direito Público.

Apelante: San Michael Archangelus Administradora de Bens Próprios Ltda. Apelado: Município de Macatuba.

APELAÇÃO CÍVEL – Mandado de Segurança – ITBI – Município de Macatuba – Integralização de bens imóveis ao capital social de sociedade unipessoal limitada – Segurança denegada - Repercussão Geral - RE 796.376/SC - Tema 796 do Supremo Tribunal Federal - Imunidade tributária restrita ao valor da quota societária - Exigência do ITBI sobre a diferença entre o valor integralizado e o valor venal dos imóveis segundo valores apurados pela municipalidade, respeitado o valor mínimo equivalente à base de cálculo do IPTU - Tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.937.821/SP (Tema 1113) que afasta o valor venal de referência e desvincula a base de cálculo do ITBI do valor venal para fins de IPTU, inclusive como piso da tributação, fixando como parâmetro da base de cálculo o valor da transação, declarado pelo contribuinte - Sentença reformada - Recurso provido.

(TJ-SP - AC: 10010732920218260333 SP 1001073-29.2021.8.26.0333, Relator: Raul
De Felice, Data de Julgamento: 02/02/2023, 15ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 03/02/2023)
 
Processo n. 1020204-54.2021.8.26.0053, cuja tramitação se deu na 9ª Vara da Fazenda Pública.

Impetrante: Rodrigo Alvarez.
Impetrado: Secretário das Finanças do Município de São Paulo. Terceiro Interessado: Prefeitura Municipal de São Paulo.

APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA - Município de São Paulo - ITBI - Impetração para garantir o direito líquido e certo de recolhimento do tributo com base no valor da operação - Ilegalidade na adoção de valor de referência como base de cálculo - Lei Municipal nº 14.256/06 - Declaração de inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei nº 11.154/91, do Município de São Paulo, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça – Julgamento pelo STJ, em 24.02.2022, do Tema 1.113 ( Resp. nº 1.937.821/SP) fixando as seguintes teses: "a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente" – Sentença que concedeu a segurança para fixar como base de cálculo do ITBI o valor da transação mantida – Recursos providos em parte, unicamente para garantir a incidência de correção monetária sobre o valor da transação. (TJ-SP - APL: 10202045420218260053 SP 1020204-54.2021.8.26.0053, Relator:
Rezende Silveira, Data de Julgamento: 30/03/2022, 14ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 30/03/2022)

Decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal

Processo n. 0702167-88.2021.8.07.0018, cuja tramitação se deu na 3ª Vara da Fazenda Pública do DF.

Autor: Sophistique Incorporação Noroeste SPE Ltda. Réu: Distrito Federal.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. BASE DE CÁLCULO DO ITBI. AFETAÇÃO DE RECURSO REPETITIVO. ORDEM DE SOBRESTAMENTO. OMISSÃO. EXISTÊNCIA. TEMA 1.113. TESE FIRMADA.
REEXAME. 1. Há omissão no julgamento da apelação que se deu quando já manifestada ordem de sobrestamento do julgamento sobre o tema, em afetação de recurso repetitivo.
2.    De acordo com o artigo 1.039 do Código de Processo Civil, decididos os recursos afetados, os órgãos colegiados decidirão os demais recursos versando sobre idêntica controvérsia aplicando a tese firmada. 3. No julgamento do REsp 1937821 / SP (tema
 
1.113) o STJ firmou as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. 4. No caso concreto, o Fisco deverá ressarcir o valor do tributo recebido em excesso por atribuir unilateralmente valor venal a imóvel, para base de cálculo do ITBI, sem instaurar o devido processo administrativo que justifique a desconsideração da declaração prestada pelo contribuinte. 5. Embargos de declaração conhecidos e providos com efeitos infringentes. (TJ-DF 07021678820218070018 1436193, Relator: ANA CANTARINO, Data de Julgamento: 06/07/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 18/07/2022).

Decisão do Tribunal de Justiça do Mato Grosso

Processo n. 1000073-37.2020.8.11.0077, cuja tramitação se deu na Vara Única de Vila Bela da Santíssima Trindade.

Impetrante: JCN de São João da Bosta Vista Participações Ltda.
Impetrado: Secretário da Secretaria Municipal de Administração e Fazenda de Vila Bela da Santíssima Trindade.

REMESSA NECESSÁRIA DE SENTENÇA – MANDADO DE SEGURANÇA – IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI) – BASE DE CÁLCULO – DAÇÃO EM PAGAMENTO – VALOR DA OPERAÇÃO OU DE MERCADO – DIREITO LÍQUIDO E CERTO – SEGURANÇA CONCEDIDA –
SENTENÇA RATIFICADA. Nos termos do artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bem Imóvel - ITBI é o valor venal do bem. Conforme entendimento pacífico do STJ, o valor venal para fins de base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou o valor de mercado, em condições normais. (TJ-MT 10000733720208110077 MT, Relator: MARCIO APARECIDO GUEDES, Data
de Julgamento: 26/07/2021, Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo, Data de Publicação: 03/08/2021)

Decisões do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul

Processo n. 0800940-29.2019.8.12.0042, cuja tramitação está se dando na Vara Única de Rio Verde de Mato Grosso.

Impetrante: Nedir Ricaldes da Silva.
Impetrado: Coordenadora de Administração Interna do Município de Rio Verde de Mato Grosso – Estado do Mato Grosso do Sul.
 
Terceiro interessado: Estado do Mato Grosso do Sul.

APELAÇÃO CÍVEL – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI - BASE DE CÁLCULO
-    VALOR VENAL DO IMÓVEL - VALOR ENTABULADO NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – IMPOSSIBILIDADE - PRETENSÃO DO RECOLHIMENTO DO ITBI COM BASE NO  VALOR VENAL DO IPTU – NÃO CABIMENTO –
RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI, caso a importância declarada pelo contribuinte se mostre nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido imposto (Precedentes STJ). Inexiste ilegalidade na diferença entre o valor venal do imóvel para fins de cálculo do ITBI e do IPTU, porquanto a apuração da base de cálculo e a modalidade de lançamento deles são diversas, não havendo, pois, vinculação de seus valores (Precedentes STJ). Recurso conhecido e não provido. (TJ-MS
-    AC: 08009402920198120042 Rio Verde de Mato Grosso, Relator: Des. Alexandre Raslan, Data de Julgamento: 31/01/2023, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/02/2023)

Agravo de instrumento n. 1410693-82.2022.8.12.0000, cuja tramitação se deu na 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul.

Agravante: Município de Pedro Gomes. Agravado: Antônio Sidoni Junior.

Trata-se de procedimento recursal de agravo de instrumento interposto por Município de Pedro Gomes contra decisão proferida pelo MM. Juízo da Vara Única da comarca de Pedro Gomes, que nos autos do mandado de segurança impetrado por Antonio Sidoni Júnior deferiu a liminar pleiteada para o fim de determinar que a autoridade coatora expeça novas guias de ITBI referentes às alienações dos imóveis de matriculas n. 11.597 e 11.598, registrados no SRI de Pedro Gomes-MS, com base de cálculo do imposto correspondendo ao preço ajustado na negociação, no importe de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), afastando a possibilidade de aplicação do valor da pauta do município. (TJ-MS - AI: 14106938220228120000 Pedro Gomes, Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Data de Julgamento: 10/08/2022, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 15/08/2022)

Parecer completo da Procuradora de Justiça, manifestando-se no sentido de que seja negado provimento ao referido agravo de instrumento do município:

AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1410693-82.2022.8.12.0000 Órgão Julgador: 2ª
Câmara Cível
Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho Procuradora de Justiça: Irma Vieira de Santana e Anzoategui
Agravante: Município de Pedro Gomes Agravado: Antônio Sidoni Junior
 
COLENDA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL: Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo MUNICÍPIO DE PEDRO GOMES, em face da decisão proferida nos autos do mandado de segurança nº 0800225-88.2022.8.12.0039, impetrado em seu desfavor por ANTÔNIO SIDONI JÚNIOR.

Narra o Agravante que, através da decisão vergastada, o magistrado singular deferiu a liminar pleiteada na exordial, determinando que a autoridade coatora expeça novas guias de ITBI referentes às alienações dos imóveis de matrículas n. 11.597 e 11.598, registrados no SRI de Pedro Gomes-MS, com base de cálculo do imposto correspondendo ao preço ajustado na negociação, no importe de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), afastando a possibilidade de aplicação do valor da pauta do município.

Irresignado, alega o recorrente, em síntese, que: “I - nos termos do artigo 206 da Lei de registros públicos (Lei n. 6.012/1973), não há qualquer ônus ou dano causado à parte na hipótese de decurso do prazo dado na prenotação para apresentação dos documentos exigidos, sendo possível ainda, a devolução do valor pago à título de emolumentos; II – a alegação de existência de perigo na demora se mostra contraditória ao fato de que esperou o agravado 4 (quatro) anos para registrar a venda no Cartório de Registro de Imóveis; III o agravante, mediante vislumbres de fraude na declaração do real valor do bem, afastou o valor declarado pelo contribuinte por intermédio de avaliação de bens realizada por comissão constituída para tal finalidade, baseada no valor médio de mercado do hectare na região, assim como dita o Código Tributário Municipal e a Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; IV - referida avaliação pública goza de presunção de legitimidade, legalidade e veracidade, sendo passível de impugnação pelo contribuinte nas vias judicial ou administrativa; V - o mandado de segurança impetrado demanda dilação probatória, visto a discussão acerca da divergência existente entre o valor declarado pelo contribuinte e aquele encontrado em avaliação realizado pelo fisco; VI - a fixação da base de cálculo dos tributos não se deu conforme tabela previamente arbitrada, mas sim pelo valor da área praticada pelo mercado na região em   que   se encontra o bem; VII - o pedido liminar não apenas se aproxima significativamente do objeto da ação, como se confunde com o pedido de mérito.” (p. 172)

Desse modo, pugna pelo o recebimento do recurso no efeito suspensivo e, no mérito, pelo seu integral provimento, reformando-se a decisão agravada e indeferindo o pleito liminar. Às p. 171-174, o Exmo. Des. Relator recebeu o recurso e atribuiu-lhe o efeito suspensivo. Contraminuta às p. 187-191, através da qual o recorrido suscita preliminar de ilegitimidade do Município para recorrer da decisão vergastada; acaso superada, requer o desprovimento do recurso.

A seguir, foram encaminhados os autos à Procuradoria-Geral de Justiça, ocasião na qual acorreram às filas digitais desta 1ª Procuradoria Cível.
É o relato do necessário.

I.    LEGITIMIDADE RECURSAL DO MUNICÍPIO. Sustenta a parte recorrida a ilegitimidade do Município de Pedro Gomes para agravar da decisão invectivada, na medida em que o writ não foi impetrado em seu desfavor, e sim do Prefeito Municipal.
 
Ocorre que a autoridade coatora impetrada na origem somente teria legitimidade para recorrer caso o provimento jurisdicional lhe atribuísse responsabilidade pessoal pelo cumprimento da ordem, daí podendo recorrer como assistente litisconsorcial ou terceiro, sempre limitada, frisa-se, à prevenção de sua própria responsabilidade.
E assim é porque, a fim de esclarecer o alcance do §2º do art. 14, da Lei 12.016/09, o Tribunal da Cidadania assentou em sua jurisprudência “que tem legitimidade para recorrer, no mandado de segurança, em princípio, o órgão público, e não o impetrado, que age como substituto processual da pessoa jurídica na primeira fase do writ. Ao impetrado faculta-se, não obstante, a possibilidade de recorrer como assistente litisconsorcial ou como terceiro, apenas a fim de prevenir sua responsabilidade pessoal por eventual dano decorrente do ato coator, mas não para a defesa deste ato em grau recursal, a qual incumbe à pessoa jurídica de direito público, por seus procuradores legalmente constituídos” (STJ, EREsp 180.613/SE, Rel. Ministra ELIANA CALMON, CORTE ESPECIAL, julgado em 17/11/2004, DJ 17/12/2004, p. 388).

Nessa direção, os seguintes julgados: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MANDADO DE SEGURANÇA. DECISÃO CONCESSIVA DE LIMINAR. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TERMO INICIAL DO PRAZO. INTIMAÇÃO DO PROCURADOR DO MUNICÍPIO.AGRAVO INTERNO DO MUNICÍPIO DE BELÉM/PA A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
1.    A jurisprudência desta Corte possui entendimento de que compete aos representantes judiciais da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios ou de suas respectivas   autarquias   e   fundações   recorrer   das    decisões    judiciais    em que suas autoridades administrativas figurem como coatoras. A intimação destas últimas serve apenas   para   prestarem   informações   pertinentes,   consoante   disposto   no art. 7o., I da Lei 12.016/2009. Precedentes: AgRg no AgRg no AREsp. 105.969/BA, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe 27.8.2012; AgRg no AREsp. 72.398/RO, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe 23.4.2012; REsp. 871.328/AL, Rel. Min. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, DJe 11.10.2010; EREsp. 1.048.993/PR, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, DJe 19.4.2010. 2. Agravo Interno do MUNICÍPIO DE BELÉM/PA a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 898.072/PA, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho,   Primeira   Turma,   julgado   em   5/10/2020,   DJe de 8/10/2020.)
PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. MANDADO DE SEGURANÇA. LEGITIMIDADE RECURSAL PERTENCENTE À PESSOA JURÍDICA. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO
DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado   pela   data    da    publicação    do    provimento    jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. II - O acórdão recorrido adotou entendimento consolidado nesta Corte segundo o qual a legitimidade recursal na ação mandamental é da pessoa jurídica que suportará o ônus da decisão concessiva da segurança, e não da autoridade impetrada, salvo se pretender recorrer como assistente litisconsorcial ou como terceiro, para efeito de prevenir sua responsabilidade
 
pessoal. III - Os Agravantes não apresentam, no agravo, argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida. IV - Em regra, descabe a imposição da multa prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015 em razão do mero desprovimento do Agravo Interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso a autorizar sua aplicação, o que não ocorreu no caso. V - Agravo Interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.838.062/PA, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 10/8/2020, DJe de 14/8/2020.)

Desse modo, evidente que a legitimidade recursal, na presente hipótese, recai sobre a pessoa jurídica que suportará o ônus da decisão liminar, e não sobre a autoridade impetrada.    Logo,    deve    ser    rejeitada    a    preliminar    arguida    em contraminuta, procedendo-se ao conhecimento do recurso, que não desafia os demais requisitos de admissibilidade.

II.    DA CONCESSÃO DA LIMINAR NA ESPÉCIE 2.1. Possibilidade de reversão da medida. Com a devida vênia, anota-se que a concessão da liminar na presente hipótese não se afigura irreversível, pois, na hipótese de reversão da medida, seja em virtude da prolação de sentença denegatória da ordem, ou através da via recursal, o Agravado deverá apenas complementar o valor já recolhido, não se constatando prejuízo à Administração Pública. Outrossim, ao tempo em que a medida não se reveste de irreversibilidade, o perigo na demora evidencia situação muito mais danosa ao contribuinte, que necessita apresentar a guia de ITBI paga ao Cartório de Imóveis para fins de transferência do bem, sob pena de cancelamento da prenotação.
2.2. Preenchimento dos requisitos necessários Como é cediço, o artigo 7º, inciso III, da Lei n.º 12.016/2009, dispõe que a concessão de liminar em mandado de segurança exige a presença cumulativa do relevante fundamento da demanda e da possibilidade da ineficácia da medida pretendida se concedida ao final, que nada mais são do que os proclamados fumus boni iuris e periculum in mora. É do escólio de ALFREDO BUZAID: Dentre as especificações do pedido do mandado de segurança ressai o de postular a concessão de liminar. A sua finalidade consiste em suspender 'o ato que deu motivo ao pedido, quando for relevante o fundamento e do impugnado puder resultar a ineficácia da medida seja deferida'. A liminar é uma medida acautelatória e corresponde à função preventiva do processo (Do Mandado de Segurança. Vol. I. São Paulo: Saraiva, 1989. p. 231.) E, na lição de CÁSSIO SCARPINELLA BUENO: "Fundamento relevante" faz as vezes do que, no âmbito do "processo cautelar", é descrito pela expressão latina fumus bonis iuris e do que, no âmbito do "dever-geral de antecipação", é descrito pela expressão "prova inequívoca da verossimilhança da alegação". Todas essas expressões, a par da peculiaridade procedimental do mandado de - segurança, devem ser entendidas como significativas de que, para a concessão da liminar, o impetrante deverá convencer o magistrado de que é portador de melhores razões que a parte contrária; que o   ato   coator    é,    ao    que    tudo    indica,    realmente    abusivo    ou    ilegal. A "ineficácia da medida, caso seja finalmente deferida", é expressão que deve ser entendida da mesma forma que a consagrada expressão latina 'periculum in mora', perigo na demora da prestação jurisdicional." (A Nova Lei do Mandado de Segurança, Ed. Saraiva, São Paulo, 2009, p. 40-41).
 
In casu, pretende o Agravante, em suma, desconstituir a decisão que, diante da presença de referidos requisitos, concedeu a liminar postulada na exordial do mandamus. Todavia, em que pese à argumentação esgrimida, razão não lhe assiste. Com efeito, vê-se que a decisão invectivada se encontra alicerçada em precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado no   Tema   1.1131,   a   seguir   transcrito: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado,   não   estando   vinculada   à   base   de   cálculo   do   IPTU,   que   nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio   (art.   148   do    CTN);    c)    o    Município    não    pode    arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Na espécie, não cabe ao fisco municipal ignorar as particularidades dos imóveis e das informações sobre o preço da alienação que constou da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé. Nesse eito, se a autoridade fiscal verificar que a importância declarada pelo contribuinte se mostra claramente inferior ao valor de mercado, deverá arbitrar a base de cálculo do tributo, todavia obedecendo a legislação pertinente, que prevê a instauração de processo para avaliação do bem, sendo resguardado ao contribuinte o contraditório. Assim preleciona o art. 148 do Código Tributário Nacional: “Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”

Assim, verifica-se presença de fumus bonis iuris a revestir a pretensão liminar, e, de igual modo, o periculum in mora, pois, conforme sustentado alhures, resta evidenciada no caso situação danosa ao contribuinte se mantido o ato coator, já que ele precisa apresentar a guia de ITBI paga ao Cartório de Imóveis para fins de transferência do bem, sob pena de cancelamento da prenotação. Desse modo, não há se falar em reforma da decisão invectivada, que deve ser mantida por seus próprios e bastantes fundamentos.

À vista, pois, de todo o exposto, manifesta-se pelo CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO do agravo de instrumento. Campo Grande, 9 de novembro de 2022.

Processo n. 0800167-89.2016.8.12.0041, cuja tramitação está se dando na Vara Única de Ribas do Rio Pardo.

Impetrante: Linoforte Móveis Ltda. Impetrado: Município de Ribas do Rio Pardo.
 
APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA – MANDADO DE SEGURANÇA – COBRANÇA DE ITBI COM BASE EM VALOR CONSTANTE DE PLANTA INSTITUÍDA POR LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL – SENTENÇA QUE CONCEDEU A SEGURANÇA - BASE DE CÁLCULO QUE DEVE CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL – AUMENTO DO TRIBUTO POR MEIO DA MODIFICAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO – BASE QUE NÃO PODE SER UTILIZADA PARA FATOS GERADORES OCORRIDOS ANTES DE NOVENTA DIAS DA PUBLICAÇÃO DA LEI – PRINCÍPIO DA ANTERIORIDADE TRIBUTÁRIA – PREVALÊNCIA DO VALOR DA TRANSAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA OU ALEGAÇÃO A RESPEITO DA DISCREPÂNCIA ENTRE ESSE VALOR E O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL – RECURSO CONHECIDO E
IMPROVIDO. De acordo com o art. 38 do Código Tributário Nacional a base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem ou dos direitos transmitidos, sendo pacificado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que a base de cálculo do ITBI deve coincidir com o valor negociado pelas partes, pois este tende a refletir, com grande proximidade, o seu valor venal se considerado este o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado (AgRG no AREsp 847.280/PR, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 10/03/2016, DJe 17/03/2016 e REsp 261.166/SP. Rel. Min. José Delgado, Primeira Turma, julgado em 12/09/2000, DJe 06/11/2000). Esse entendimento deve prevalecer em detrimento da Lei Complementar n.º 18/2015, tendo em vista que houve alteração da base de cálculo do ITBI com a modificação do valor venal do imóvel e a referida Lei foi publicada com menos de 30 dias do fato gerador do tributo questionado no presente mandamus, incidindo na espécie o art. 150, inc. III, a, b e c, segundo o qual os "tributos estão limitados a incidir somente em fatos futuros (irretroatividade) e não podem ser cobrados no mesmo exercício que os instituiu (anterioridade), havendo além disso um lapso temporal mínimo a ser respeitado de noventa dias entre sua instituição e sua cobrança (anterioridade nonagesimal)". Recurso conhecido e improvido. Sentença ratificada, com o parecer. (TJ-MS - APL: 08001678920168120041 MS 0800167-89.2016.8.12.0041, Relator: Des. Dorival Renato
Pavan, Data de Julgamento: 28/08/2019, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação:
30/08/2019)

Decisão do Tribunal de Justiça de Goiás

Apelação cível e reexame necessário n. 5627506-35.2020.8.09.0082, cuja tramitação se deu na 5ª Vara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás.

Apelante: Prefeito Municipal de Aporé Apelada: Agropecuária Salioni Ltda.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEIS PARA INTEGRALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA DECLARAÇÃO CONFORME LEI 9.249/1995 APLICA-SE APENAS AO IMPOSTO DE RENDA. VALOR VENAL A SER ARBITRADO PELA AUTORIZADA FAZENDÁRIA.
 
IMUNIDADE. EXCLUSÃO DO VALOR EXCEDENTE AO CAPITAL SOCIAL INTEGRALIZADO. TEMA 796. AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS ARBITRADOS PELO FISCO      MUNICIPAL      CONFORME      VALOR      VENAL.      EXCEDENTE
CONFIGURADO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem transmitido (art. 38 do CTN) e à autoridade lançadora, mediante processo regular, incumbe arbitrar o valor venal do imóvel quando a declaração prestada pelo contribuinte for flagrantemente incompatível com este (art. 148 CTN). 2. A Lei 9.249/1995 prevê a possibilidade de o contribuinte utilizar do valor informado em declaração de imposto de renda da pessoa física como parâmetro para a transferência de imóveis à pessoa jurídica a título de integralização de capital. Todavia, a norma não surte efeitos sobre a regulamentação específica do ITBI por ausência de expressa previsão neste sentido. Assim, ainda que o contribuinte possa optar pelo valor da declaração para fins de incidência do imposto de renda na integralização de bens em sociedade empresária, não poderá valer-se deste parâmetro para postular isenção de ITBI, de modo que o fisco municipal deverá indicar o valor venal para fins de verificação do excedente e tributação.
3.    O Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral, no julgamento do RE nº 796376 (tema 796) fixou a tese de que ?a imunidade em relação ITBI, prevista no inciso Ido § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado? e, ainda que o excedente não se destine à reserva de capital, será passível de tributação. 4. O fisco municipal/apelante não acatou o valor dos imóveis como correspondente àquele indicado pelo sócio em sua declaração de imposto de renda e, diante de seu dever de retificar o valor considerando a base de cálculo e não incidência da lei ordinária federal, arbitrou conforme valor venal, alcançando, para os imóveis valor superior ao do capital a ser integralizado. Logo, a incidência do ITBI é legítima em relação a quantia excedente. APELAÇÃO CÍVEL E REEXAME NECESSÁRIO CONHECIDOS E PROVIDOS. (TJ-GO 56275063520208090082, Relator: DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA - (DESEMBARGADOR), 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/12/2021)

Decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Apelação cível n. 1.0000.20.578939-9, cuja tramitação se deu na 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (caso do bairro Buritis, Belo Horizonte/MG).

Apelante: Alessandro de Oliveira Dutra Faria e Silva. Apelado: Município de Belo Horizonte.

Cinge-se a controvérsia dos autos em averiguar se a base de cálculo do ITBI referente aos lotes que compõem os terrenos 05 e 06, da quadra 06, situados na rua Maria Heilbuth Surette, bairro Buritis, Belo Horizonte/MG, se subsume à hipótese do art. 16, §§1º e 2º, da Lei Municipal n. 5.492/88.
“O Código Tributário Nacional, em seu art. 38, dispõe que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Contudo, a Lei pode estabelecer, em determinadas situações, base de cálculo diversa da regra do valor venal.”
 
“Dentro desse contexto, de se destacar a previsão da Lei nº 4.591/64, sobre a construção por administração:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições: I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção; II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.”

Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF), respectivamente:

O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.

O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.

EMENTA: APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA - ITBI - MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE - BASE DE CÁLCULO - ÔNUS DA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL -
PROVA INEQUÍVOCA. Diante de prova inequívoca da assunção do ônus da construção, por parte do contribuinte, a base de cálculo do ITBI, no Município de Belo Horizonte, será o valor venal do terreno acrescido do valor venal da construção existente no momento (art. 16, § 1º e § 2º, da Lei nº 5.492/88). (TJ-MG - AC: 10000205789399001 MG, Relator:
Dárcio Lopardi Mendes, Data de Julgamento: 11/02/2021, Câmaras Cíveis / 4ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/02/2021)

Mandando de Segurança n. 5045588-40.2017.8.13.0024, cuja tramitação se deu na 2ª Vara de Execução Fiscal.

Impetrante: Espaço Arquitetura Ltda.
Impetrado: Gerente de Tributos Imobiliários do Município de Belo Horizonte.

EMENTA: EMENTA: MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO. IMPOSTO SOBRE A
PROPRIEDADE. - A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, mas, em caso de aquisição em hasta pública, deverá corresponder ao preço alcançado pelo bem quando da arrematação. (TJ-MG - Remessa Necessária-Cv: 10000180692592001 MG, Relator: Moacyr Lobato, Data de Julgamento: 31/10/2018, Câmaras Cíveis / 5ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/11/2018)
 
Decisões do Tribunal de Justiça do Paraná

Agravo interno n. 0041548-59.2019.8.16.0182, cuja tramitação se deu na 4ª Turma Recursal.

Agravante: Município de Curitiba/PR. Agravado: Vilielson Gonçalves da Rocha.

AGRAVO INTERNO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR/AGRAVANTE. PROCESSO EM QUE SE DISCUTIU A BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI NOS CASOS DE TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE DECORRENTE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DO MUNICÍPIO DE QUE A BASE DE CÁLCULO É A AVALIAÇÃO FEITA PELO ENTE PÚBLICO. NÃO ACOLHIMENTO. BASE DE CÁLCULO QUE CORRESPONDE AO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA E PELO E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ. PRECEDENTES. DECISÃO MONOCRÁTICA ESCORREITA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E
DESPROVIDO. I. Relatório: Relatório dispensado (art. 46 da Lei n.º 9.099/95 Enunciado n.º 92 do FONAJE). II. Voto: II.1. Juízo de prelibação: O recurso deve ser conhecido, posto que presentes se encontram os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo e extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal). No que diz respeito ao juízo de mérito, todavia, a insurgência recursal não merece prosperar, devendo ser mantida a decisão monocrática agravada. II.2. Mérito: Trata-se de demanda na qual visa a parte autora/agravada a revisão do valor do ITBI, para que a base de cálculo deste imposto seja o valor da arrematação do bem, e não da sua avaliação pelo Município. Julgado procedente o pedido inicial, a parte ré/agravada interpôs recurso inominado, o qual não foi provido através de decisão monocrática. Ainda inconformada, a parte ré, ora agravante, interpôs o presente agravo interno, sob o argumento de que o valor da arrematação apenas pode ser utilizado como base de cálculo para venda em leilão judicial, de modo que nos casos de leilão extrajudicial a base de cálculo deve ser a avaliação feita pelo ente público, razão pela qual se mostra correto o lançamento tributário realizado. Analisando os autos, notadamente as razões recursais, verifica-se que a controvérsia está adstrita à correta base de cálculo do ITBI em casos de leilão extrajudicial. Pois bem. Ao contrário do alegado pela parte recorrente, e conforme decidido pelo MM. Juízo de origem e exposto na decisão agravada, a base de cálculo do ITBI em casos tais (leilão extrajudicial) é o valor da arrematação do bem. Com efeito, é pacífico na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda Turma Recursal o entendimento de que nos casos de leilão extrajudicial, em virtude da similaridade para com o leilão judicial, a base de cálculo do ITBI é o valor da arrematação. (TJ-PR - AGV: 00415485920198160182   Curitiba   0041548-59.2019.8.16.0182   (Acórdão),   Relator:
Guilherme Cubas Cesar, Data de Julgamento: 07/02/2022, 4ª Turma Recursal, Data de Publicação: 09/02/2022)
 
Remessa necessária n. 0006164-87.2020.8.16.0024, cuja tramitação se deu na 3ª Câmara Cível.

Recorrente: Município de Almirante Tamandaré/PR. Recorrido: Eduardo Arthur.

REMESSA NECESSÁRIA. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. COBRANÇA PROCEDIDA AO ARREPIO DA LEI. BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO QUE DEVE OBSERVAR O VALOR VENAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE AGREGAR À BASE DE CÁLCULO O VALOR SOBRE EDIFICIAÇÃO OU CONSTRUÇÃO FUTURA. SENTENÇA MANTIDA EM SEDE DE REMESSA NECESSÁRIA. (TJPR - 3ª C. Cível - 0006164-87.2020.8.16.0024 - Almirante Tamandaré - Rel.: DESEMBARGADORA LIDIA MATIKO MAEJIMA - J. 07.12.2021) (TJ-PR - REEX: 00061648720208160024 Almirante Tamandaré 0006164-
87.2020.8.16.0024 (Acórdão), Relator: Lidia Matiko Maejima, Data de Julgamento: 07/12/2021, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/12/2021)

Decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul

Apelação cível n. 70079765806, cuja tramitação se deu na 1ª Câmara Cível.

Apelante: Dallasanta Empreendimentos e Incorporações Ltda., e Risa Administração e Participações Ltda.
Apelada: Secretário Municipal da Fazenda de Porto Alegre, e o Município de Porto Alegre.

APELAÇÃO CÍVEL E REMESSA NECESSÁRIA. TRIBUTÁRIO MUNICIPAL. ITBI.
BASE DE CÁLCULO. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. 1. No caso de arrematação judicial, não se considera como valor venal, para fins de base de cálculo do ITBI ( CTN, art. 38), a estimativa do Fisco, e sim o valor pelo qual o imóvel foi arrematado, salvo preço vil. Exegese do art. 38 do CTN. Jurisprudência do STJ e do TJRS. 2. A atualização monetária do valor da arrematação não caracteriza modificação da base de cálculo nem majoração de tributo. Exegese do art. 97, § 2º, do CTN. Precedente. 3. Descabe a condenação ao pagamento de honorários em mandado de segurança (Lei 12.016/09, art. 25). 4. Apelação provida em parte e no mais confirmada em remessa necessária. (Apelação e Reexame Necessário Nº 70079765806, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Irineu Mariani, Julgado em 05/06/2019). (TJ-RS - REEX: 70079765806 RS, Relator: Irineu Mariani, Data de Julgamento: 05/06/2019, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 07/06/2019)

Decisões do Tribunal de Justiça de Santa Catarina

Apelação cível n. 5004553-62.2020.8.24.0033, cuja tramitação se deu na 5ª Câmara de Direito Público.
 
Apelante: Município de Itajaí/SC.
Apelado: Gerson Luiz Graboski de Lima, e Luciane Dzierwa de Lima.

ITBI – ANULATÓRIA – BASE DE CÁLCULO – VALOR VENAL – CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA CONFIRMADA. 1. Imposto,
tributo não vinculado, tem como fato gerador uma exteriorização de riqueza não atrelada a uma prestação estatal. A lógica impõe que haja correlação entre a base de cálculo e a tal revelação econômica, até para impedir efeito confiscatório. Por isso que, relativamente ao imposto de transmissão, como seria mesmo pela natureza das coisas, a grandeza a ser medida deve ser o valor venal, que demonstra a projeção financeira real vinculada à hipótese de incidência. O art. 38 do CTN ratifica. O natural será apanhar a quantia ditada pelos intervenientes no negócio jurídico que preenche o fato gerador. Só que isso não vincula a Administração, seja porque haveria óbvia margem para fraudes, seja porque as partes podem, hipoteticamente, estipular contratos sem prestações adequadamente amparadas na realidade imobiliária. Assim, caso a Fazenda Pública discorde da indicação de preço, poderá realizar lançamento pela diferença, mas esse arbitramento deve seguir bases objetivas e racionais, como está no art. 148 do CTN. 2. Ainda que não se exija do fisco a exatidão de uma balança de farmacêutico, não se pode admitir critério frágil, quase um exercício discricionário. No caso, apanhou-se a tabela de preços de imóvel congênere divulgada pela mesma construtora. Mas o fato gerador debatido derivou de promessa de compra e venda (com valor atualizado monetariamente) de imóvel à época em construção, o que já justifica uma divergência representativa de valores. Além disso, um preço sugerido para venda é algo substancialmente distinto de preço derradeiro. 3. Recurso desprovido, preservando-se a anulação do crédito tributário. Data de publicação: 02/12/2021.
Embargos de declaração em apelação n. 5005874-17.2019.8.24.0018, cuja tramitação se deu na 2ª Câmara de Direito Público.
Recorrente: Ody & Cia Ltda. Recorrido: Município de Chapecó/SC.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. REANÁLISE DETERMINADA PELO STJ NO ARESP 2.042.510/SC (REL. MIN. MAURO CAMPBELL MARQUES) POR OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC. ITBI. DECISÃO EMBARGADA QUE CONCLUIU PELA ADEQUAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI UTILIZADA PELO FISCO: VALOR DE MERCADO. ARBITRAMENTO. ART. 148 DO CTN. OMISSÃO INEXISTENTE. AUSÊNCIA DE CONTRARIEDADE, INCLUSIVE, EM RELAÇÃO À ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL SUPERVENIENTE, ORIUNDA DO RESP 1.937.821/SP, LEADING CASE DO TEMA 1.013/STJ. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO COM BASE NO VALOR DO BEM EM CONDIÇÕES DE COMPRA E VENDA NO MERCADO, APÓS   A    INSTAURAÇÃO   DE   PROCESSO   ADMINISTRATIVO   PRÉVIO.
EMBARGOS REJEITADOS. Excepcionalmente, pode-se conferir efeitos infringentes aos embargos de declaração quando a alteração jurisprudencial invocada originar-se de
 
decisões de caráter vinculante proferidas pelo STF ou STJ, "em atenção à instrumentalidade das formas, de modo a garantir a celeridade, a eficácia da prestação jurisdicional e a reverência ao pronunciamento superior" (STJ, EDcl nos EREsp n. 1.393.102/SC, rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, j. em 24-11-2020, DJe de 1º-12-2020). Quanto à base de cálculo do ITBI, se a presunção de veracidade dos valores declarados pela contribuinte foi afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo administrativo prévio, não havendo confronto hábil de informações, não há falar em contrariedade ao paradigma invocado (TEMA 1.013/STJ), no bojo do qual foram assentadas as seguintes teses: "1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional
-    CTN); 3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral." ( REsp n. 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Seção, j. em 24-02-2022, DJe de 03- 03-2022) (TJSC, Apelação n. 5005874-17.2019.8.24.0018, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Carlos Adilson Silva, Segunda Câmara de Direito Público, j. Tue Oct 04 00:00:00 GMT-03:00 2022). (TJ-SC - APL: 50058741720198240018, Relator: Carlos
Adilson Silva, Data de Julgamento: 04/10/2022, Segunda Câmara de Direito Público).

Recurso cível n. 0307770-96.2018.8.24.0033, cuja tramitação se deu na 1ª Turma Recursal de Florianópolis.

Recorrente: Município de Itajaí/SC. Recorrida: Mara Lucia Vieira Pinto Szikora.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO ANULATÓRIA. ITBI. MUNICÍPIO DE ITAJAÍ. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DESPROVIDO DE CRITÉRIOS OBJETIVOS. ILEGALIDADE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO REQUERIDO. INSUBSISTÊNCIA. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO NAS HIPÓTESES DO VALOR DECLARADO SER MANIFESTAMENTE INFERIOR AO DE MERCADO. SITUAÇÃO NÃO VERIFICADA NOS AUTOS. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO COM CRITÉRIOS DIFERENCIADOS E NÃO ESPECIFICADOS EM LEI. AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E DA ISONOMIA. VALOR DA NEGOCIAÇÃO, NA HIPÓTESE, SUPERIOR AO VALOR VENAL DECLARADO, DEVENDO, PORTANTO, SER UTILIZADO COMO BASE DE CÁLCULO DO ITBI. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. (TJSC, RECURSO
CÍVEL n. 0307770-96.2018.8.24.0033, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Marcio Rocha Cardoso, Primeira Turma Recursal – Florianópolis (Capital), j. Thu Mar 10 00:00:00 GMT-03:00 2022). Data de publicação: 04/10/2022.

Decisão do Tribunal de Justiça de Tocantins
 
Apelação cível n. 0028042-04.2019.8.27.2706, cuja tramitação se deu nas Turmas das Câmaras Cíveis.
Apelante: Jodiclei José de Sousa.
Apelado: Município de Araguaina, e outro.

1ª APELAÇÃO CÍVEL (AUTOR). PARTE NÃO BENEFICIÁRIA DA JUSTIÇA GRATUITA. NÃO RECOLHIMENTO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. INTIMADA A PROCEDER O RECOLHIMENTO EM DOBRO (ART. 1.007,   §   4º,   DO   CPC).   NÃO   ATENDIDO.   DESERÇÃO.   RECURSO   NÃO
CONHECIDO. 1. Da análise dos autos, denota-se que o autor/recorrente (JODICLEI JOSÉ DE SOUSA) foi devidamente intimado a realizar o recolhimento em dobro do preparo recursal (art. 1.007, § 4º, do CPC), uma vez que não o comprovou quando da interposição da apelação, e não é beneficiário da gratuidade da justiça. Contudo, deixou transcorrer in albis o prazo, sem realizar o pagamento devido. 2. É deserto o recurso de apelação em que o apelante deixa de comprovar o respectivo preparo, no ato de interposição da peça, bem como, não atende ao comando judicial posterior de recolhimento em dobro. 3. Recurso não conhecido. 2ª APELAÇÃO CÍVEL (MUNICÍPIO DE ARAGUAÍNA). AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE ITBI E REPETIÇÃO DO INDÉBITO. CONTROVÉRSIA ACERCA DA BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO. INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE VALOR VENAL DO TERRENO ADQUIRIDO. ITBI NÃO INCIDE SOBRE OBRA FUTURA. PRECEDENTES DO STF. APELO
CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 4. No caso, o autor adquiriu por contrato de financiamento um terreno e mútuo para construção, sendo-lhe exigido o pagamento do ITBI em montante equivocado, pois considerado como base de cálculo o valor contratual total, enquanto a alíquota do imposto deveria incidir exclusivamente sobre o valor do imóvel adquirido, uma vez que não incide o ITBI sobre obra futura. 5. Com efeito, a aquisição, fato gerador do tributo, dar-se apenas sobre fração do terreno objeto da compra e venda, com financiamento  realizado junto à Caixa Econômica Federal, para posterior edificação. Logo, não há incidência do ITBI sobre futuro imóvel a ser construído. 6. Sobre a questão dos autos, o Supremo Tribunal Federal já se posicionou, no sentido da impossibilidade de incidência do ITBI sobre construção futura, conforme se verifica das Súmulas 110 e 470. 7. Apelação conhecida e não provida. (Apelação Cível 0028042-04.2019.8.27.2706, Rel. EURÍPEDES LAMOUNIER, GAB. DO DES. EURÍPEDES LAMOUNIER, julgado em 13/10/2021, DJe 20/10/2021 15:05:01) (TJ-TO - AC: 00280420420198272706, Relator: EURÍPEDES LAMOUNIER,
Data de Julgamento: 13/10/2021, TURMAS DAS CAMARAS CIVEIS, Data de Publicação: 20/10/2021)

Trecho de uma decisão do Tribunal de Justiça do Pará

Apelação n. 200830078710, cuja tramitação se deu na Secretaria da 1ª Câmara Cível Isolada da Comarca de São Geraldo do Araguaia/PA.
 
Apelante: Antônio Conceição Cunha Filho
Apelada: Prefeito Municipal de São Geraldo do Araguaia/PA.

“Em se tratando de ITBI, esta relação será assim: dado o fato da transmissão de bens imóveis e de direitos reais por ato oneroso, deve ser realizado o pagamento de ITBI pelo contribuinte perante o Município competente.
Foi, com este espírito, que o legislador, ao determinar a base de cálculo do ITBI, assim redigiu o artigo 38 do Código Tributário Nacional:
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Segundo o Dicionário Aurélio (Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, Novo Dicionário da Língua Portuguesa, 2ª edição, Editora Nova Fronteira, São Paulo, 1986, p. 1.761), "venal" é adjetivo daquilo que pode ser vendido, daquilo exposto à venda, que se refere à venda. Logo, "valor venal" há de ser entendido como o valor daquilo que pode ser vendido, ou o valor daquilo que foi exposto à venda.
Assim sendo, também, segundo os aspectos sintáticos da língua portuguesa, pode-se concluir que, quando o legislador estipulou a base de cálculo do ITBI como o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, cumpriu a regra matriz constitucional da exação e determinou que a base de cálculo fosse, necessariamente, o preço de venda dos bens ou direitos.
Logo, conforme fartamente examinado, a base de cálculo do ITBI deve ser o preço de venda, isto é, o preço de transmissão do bem imóvel, se este valor puder ser comprovado. In casu, a base de cálculo deriva de Decreto Municipal, precisamente o de nº. 04/01 de 15 de março de 2001, que reformou a alíquota e determinou que se aplicasse o percentual de 2% (dois por cento) quando da transmissão de imóveis intervivos, que em verdade nada mais fez que confirmar o valor já previsto no art. 95 do Código Tributário Municipal.”

3. DA CONCLUSÃO.

Ante todo o exposto, ratificando a tese firmada pelo STJ no tema 1.113, enfatize-se que os municípios não podem arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido unilateralmente por estes entes públicos, por exemplo, em uma Planta Genérica de Valores.

Igualmente, os municípios não podem tomar como referência a base de cálculo de cálculo do IPTU para apontar qual será o valor do ITBI a ser cobrado, porquanto a apuração do elemento quantitativo daquele imposto ocorre de forma diversa à deste último imposto; a base de cálculo daquele está desvinculada à deste; e a base cálculo daquele não pode servir de piso de tributação.
 
Isso porque – reitere-se -, segundo o STJ, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transferido em condições normais de mercado (valor venal), e a declaração desse valor, feita pelo contribuinte, goza de presunção de veracidade.

Sendo assim, a estratégia mais adequada aos municípios consiste na realização de um estudo de mercado aprofundado, a fim de tomar ciência de quanto está valendo, em média, determinado imóvel em condições normais de mercado; devendo, caso deseje impugnar o valor declarado pelo contribuinte, instaurar o devido procedimento administrativo próprio, conforme art. 148 do CTN.

Verificado, pois, por meio de procedimento administrativo próprio, que o valor declarado pelo contribuinte não corresponde ao valor de mercado do imóvel, o município poderá realizar o lançamento tributário de ofício, cobrando o valor venal correto.

Natal, RN, 09 de fevereiro de 2023.

BÁRBARA KELLY BARBOSA OLIVEIRA
OAB/RN n. 20.193

GABRIEL CAVALCANTI DE FARIAS NETO
OAB/RN n. 19.285