• 02/02/2023

Manter o seu imóvel com as documentações em dia é fundamental – tanto para facilitar o processo de venda, quanto para evitar surpresas com fiscalizações federais. A partir disso, é normal que algumas dúvidas apareçam neste processo, e talvez a mais comum entre elas seja entender a diferença entre os termos laudo e levantamento e suas respectivas regulamentações.

De forma geral, o levantamento é elaborado pelas prefeituras, disciplinado pela Instrução
Normativa RFB nº 1877, de 14 de março de 2019, enquanto o laudo de avaliação é o documento que os contribuintes intimados pela Receita Federal devem apresentar conforme as normas da NBR 14.653-3:2019. Continue lendo para saber mais!

Sobre o laudo
Na definição do dicionário Michaelis, laudo é o “texto em que um especialista emite sua opinião baseada em uma consulta”. É um parecer técnico, especializado sobre um determinado assunto. Ou seja, o laudo de avaliação de imóvel trata-se de uma análise para estimar o preço de mercado de uma propriedade, identificando valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica.

Para a sua elaboração, são levados em consideração os dados da estrutura do imóvel (localização, documentação e outras condições de infraestrutura, por exemplo), a comparação com outros semelhantes da região, informações sobre zoneamento e referências de infraestrutura e acessibilidade.

De acordo com a página 22 da Norma de Execução Cofis nº 2, de 05 de julho de 2013, da Secretaria da Receita Federal do Brasil, quando o contribuinte é selecionado na malha fiscal da RFB, este deverá alternativamente apresentar um “laudo de avaliação do valor da terra nua, elaborado por profissional habilitado (Engenheiro Agrônomo/Florestal), com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), conforme estabelecido na NBR 14.653, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), com fundamentação e grau de precisão II, com anotação de responsabilidade técnica – ART registrada no CREA, contendo todos os elementos de pesquisa identificados e planilhas de cálculo e preferencialmente pelo método comparativo direto de dados de mercado”.

Aqui, vale reforçar que a ABNT é o Foro Nacional de Normalização, conforme posto pelo Sistema Brasileiro de Normalização (SBN). Elabora Normas Técnicas estabelecendo balizadores para a produção de objetos e até mesmo estudos técnicos como laudos. Todavia, tais normas não têm força de lei, ou seja, não são imposições e sim diretrizes necessárias para produção, sendo reconhecidas nacional e internacionalmente para o seu desenvolvimento e aprovação, gerenciando os processos e homologando os documentos normativos.

Na norma NBR 14.653-3:2019, sobre avaliação de bens, imóveis rurais e seus componentes, em seu prefácio cita: “Os Documentos Técnicos ABNT não substituem Leis, Decretos ou Regulamentos, aos quais os usuários devem atender, tendo precedência sobre quaisquer Documentos Técnicos ABNT”. No mesmo texto, são mencionados procedimentos, requisitos e instruções, principalmente quanto à instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; classificação da sua natureza; descrição das atividades básicas; definição de metodologia básica; identificação de valor; especificação das avaliações; e requisitos básicos de laudos de avaliação.

Sobre o levantamento
O levantamento já corresponde à investigação, pesquisa de coleta de dados sobre alguma coisa. É ele o responsável por informar e consolidar os parâmetros de Valores de Terra Nua (VTN) – que guiam as métricas internas da Receita Federal para a elaboração da malha fiscal. Sua elaboração é atribuída à RFB junto ao município, obedecendo as diretrizes regulamentadas pela Instrução Normativa RFB nº 1877, de 14 de março de 2019.

Esta norma, conforme a própria descrição, “disciplina a prestação de informações sobre Valor da Terra Nua (VTN) à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB) para fins de arbitramento da base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), na hipótese prevista no art. 14 da Lei nº 9.393, de 19 de dezembro de 1996”. Nela, considera-se VTN “o preço de mercado do imóvel, entendido como o valor do solo com sua superfície e a respectiva mata, floresta e pastagem nativa ou qualquer outra forma de vegetação natural, excluídos os valores de mercado relativos a construções, instalações e benfeitorias, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas e melhoradas e florestas plantadas, observados os seguintes critérios, referidos nos incisos I a III do art. 12 da Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993: localização do imóvel, aptidão agrícola e dimensão do imóvel”.

Entendidos os significados dos dois, cabe ao proprietário conferir se a cidade onde é localizado o imóvel está em conformidade com a Receita Federal e garantir que o laudo de avaliação seja realizado de forma séria e legalizada. Até porque, no Código de Defesa do Consumidor, na seção IV (sobre práticas abusivas), no Artigo 39, inciso VII, consta que “é vedado ao fornecedor de produtos e serviços colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, ou outra Entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO”. Se não existe uma regulamentação técnica específica sobre um produto ou serviço e a ABNT é a única entidade reconhecida pelo CONMETRO, seu direcionamento passa a ser referência para a qualidade destes itens quando comercializados.